商圈經營與社會回饋！不動產個人感想。

2009/2/7去上課，主講人為中科TECH MALL商場規劃之負責人蘇總的演講，中科TECH MALL是台中人應該都知道這個商場，位於西屯路與玉門路口，近中科，在中科尚未完全進駐前，即大膽承租台糖17,000坪的土地，在一遍荒土中，台中老一輩人眼中西屯最落後的山區環境，硬是成功規畫了一個多功能商場環境，知名商家有台中牛排館、興農超市、水世界、羽球場、大魯閣、上品寢具及多樣式餐飲店、商店，連周圍建商推案都獲得其商圈的附加價值，目前可謂台中市的另一商圈代表，當然其成功的過程粉多且複雜、辛苦，但最感同身受的為『商圈經營與社會回饋』，一個商場個人認為最成功的要件主要有新鮮感、品質穩定及認同感！其中新鮮感與服務品質可靠努力、嚴格管理、適當行銷等手段完成，但認同感則需長期穩定不鬆懈的經營與回饋，這是吃力不討好、成本高、回收慢的經營品牌模式，但卻是最可能得到屹立不搖的結果！本人除了認同與佩服外，也希望能夠借花獻佛、拋磚引玉地貢獻一點微薄之力，做一些社會回饋，不可諱言也是希望能為自己的事業加強一點品牌事業的目標！ 不動產仲介部份最常讓人詬病的就是業務員的銷售手段、可能的言語欺騙以及不動產資訊的封閉，造成買賣雙方認知的差異，不過各大品牌仲介已慢慢走向資訊公開化的目標，比如信義房屋、永慶房屋的市場成交價格查詢系統(隨然資訊還沒非常詳細，不過已具有參考性了)，像在國外任何一筆成交資訊都是公開的、隨時可以查詢，買方也願意依據目前市場行情『加價或減價』購買，但在台灣由於市場資訊的封閉及民俗風情的差異(如殺價行為)，首先一般人可能不願意相信公開的交易資訊，也不願意加價購買合理價值的不動產，甚至還要殺價叫屋叫屋主賠錢出售！也造成買賣雙方的價格差距，當然也影響仲介人員的成交機會與業績，間接也影響仲介人員的銷售方式，而且絕對保密屋主的原始取得金額，也造成資訊無法公開，所以有些買方買便宜了、也些買方買貴了、有些屋主賣便宜了、有些屋主賺到了，當然也就有糾紛出現與對仲介人員的不信任感！其實房地產的價格本就是隨市場經濟與行情波動，不過國人的購屋習慣常是以便宜為優先考量、喜歡為其次的購買方式，當然也是因為台灣地小人稠，造成房地產常是一般人一輩子的負擔，這是與國外最大的差別！個人認為也是造成目前的交易模式無法與國外同步的主要原因！僅能建議買賣房屋盡量能夠多比較、找個可以信任的業務，只要業務在顧及買賣雙方立場下，公正客觀的賺取合理之報酬，就算是好業務了！其實有時買貴或賣便宜常是一、二年後才發現，這時怪罪在業務身上是乎有點不公平，因為成交當下沒有這些問題，一、二年後的變化實在太難掌握，若怪罪於仲介人員時有失公允！當然專業的仲介人員應該也是要盡量避免這種情況發生，個人也期許能做到如此符合買賣方雙方期望的地步！ 不動產估價部份，其實『不動產估價』在目前社會還是一個冷門行業，尤其價格是由『價值』以『貨幣』方式來表現，簡言之每個人對這個不動產認定的價值不同(比如一個店面，沒在做生意的人認為店面不符合他的需求而沒有價值反應出價格就較低，但有作生意的人覺得這個店面地段好、做生意會賺錢，就其店面價值反應出之價格就較高)，所以不動產的價格實在受到許多因素影響，因此也挑戰了『不動產估價師』的公信力！其！但一定買的到嗎？當然不一定，因為屋主對價格不認同，在自由社會下他不賣也是可以的！那一定賣的到這個價格嗎？機會很大，只是要有一點銷售時間等待適合的人來買；還有屋主說我的評估價格太低他無法接受，一、兩年後真的賣到他想要的價格，所以認為我們亂估！在此也必須說明，不動產估價是有『價格日期』的，也就是我們評估的是98年02月08日的價格，就代表是現在的價格，因為不動產價格隨時都有可能變動，所以一、二年後的價格當然也就不一樣了ㄚ！所以如果是因為這樣來判斷我們的不動產估價的結果，是不公平的！也因此不動產估價常常需要在2個禮拜(最多不超過1個月)就要出具『不動產估價報告書』，這樣價格才不會失真！至於不動產估價的業務範圍是全省，有客戶認為我們在台中，那台北、高雄的價格熟悉嗎？會不會不夠客觀與嚴謹，其實不動產價格絕對是『用功』而來的，所以我常建議客戶多看、多比較、多用功就不會吃虧，也就是不熟悉的區域並不代表我們不會評估，只是代表我們必須多花一些精神、時間、努力去收集資料、判斷與研究，並會諮詢當地居民、仲介業者、不動產估價業者的意見，做最中肯、客觀的判斷，其實本事務所平常都有收集全省的不動產交易資訊，雖然不是最完整，但除非是特殊、交易較少的產品，其實我門對於全省的價格都有一定程度的認識，也就是我常呼籲一般民眾可多接觸與諮詢『不動產估價師』，初步的市場價格查詢，本事務所都是免費服務的！不動產仲介與估價的競合？也有客戶與朋友會說個人同時從事不動產仲介與估價是否會有矛盾與不客觀之情況，其實這也是一般的誤解，就像很多代書也有從事仲介一樣，我反而建議要做不動產估價(不動產估價師政府有規定須從事相關估價經驗兩年以上才可以開業)之前一定要做過仲介，因為台灣不動產交易資訊還算是封閉的，所以公開的資料有很多必須專業及敏銳的判斷，而大部分的資訊第一線就是仲介人員，因此仲介經驗可以培養對市場資訊正確性、市場資料的收集及對市場行情等的敏銳判斷能力，擁有這樣的能力對不動產估價更有幫助，更能客觀、公正評估，而不會有偏袒某一方或被別人誤導之情況，所以不動產仲介與估價並無衝突之情況(當然如果本身從事的仲介交易案件需要估價，是要利益迴避的，不過相信買賣方雙也會自行尋找別家不動產估價業者評估，而不會由我承接。)，由於不動產估價是有收費標準的，目前主要業務為法院、公司行號居多，一般民眾對於收費需1萬元以上之估價服務，接受度並不高，但卻願意多付幾萬元之仲介費，這也是目前不動產估價師須努力的地方！幾百萬、甚至幾千萬的房子，經由不動產估價師為您客觀評估，提供參考，可能省下好幾十萬或好幾百萬的成交金額，除非您也是專業人士，對市場行情很了解，要不然這樣的估價收費這其實是值得的，只是因為是無形的(因為如果估價師評估金額與你的判斷相當，你會認為浪費花錢，但沒想過這幫助您更肯定這個價格；如果估價師估太低害你沒有買到，也認為浪費錢，但有可能讓你將來不會因為買到而賠錢；如果估價師估太高，你不認同，但如果你用你認為的價格買到了，代表未來可能賺到了，不是媽？)，所以一般民眾較無法感受！所以無發接受估價師要求的費用，這也是不動產估價師仍須努力的地方！其實不動產估價師也只是不動產行業的一環，但因為要出俱『不動產估價報告書』時，需簽名負責且報告書需保留15年以上，可謂責任重大，因此也不敢隨便評估、也不敢偏袒任一方，所以皆為公正、客觀立場去從事估價作業，以不動產價格波動來說相對也呈現比較保守的評估，其實更符合一般民眾的需求與參考，而不動產估價師平時培養的就是對各種不動產產品價格的認識及差異化判斷、價格行情的收集，全省皆有服務與資訊，當然需要至不動產現場勘查了解才能確認市場價格，但未到現場(以不動產估價估價估價行業而言叫『初步評估』)還是可以給予一定程度之市場價格參考，準確度雖然無法保證，但好的估價師初步評估的價格其差距並不大，還是值得參考，而通常這些初步評估都是免費的！至少本事務所願意以這樣方式進行與推廣，也算是一點『社會回櫃』，歡迎留言與多加利用！

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